No pagar la hipoteca como estrategia financiera

Apenas un año después de que la administración Obama desvelara su ambicioso plan de rescate, los embargos de propiedades siguen batiendo records. Se reportaron peticiones de embargo en más de 2.8 millones de propiedades en 2009, un 21% más que el año anterior y un 120% más que en 2007. Con cerca del 10% de las hipotecas con pagos atrasados, lo cual es un nuevo record, aún hay más dueños de casas encaminados irremediablemente hacia el embargo este año.

Los dueños de viviendas se han visto involucrados en un embargo por varias razones. Algunos compraron propiedades que no podían permitirse. Otros perdieron sus trabajos y no tenían forma de efectuar los pagos de la hipoteca. Pero a medida que la crisis avanza, ha surgido una nueva situación: muchas personas tienen el dinero para pagar la hipoteca pero simplemente deciden dejar que la casa se pierda, lo cual conviene más para su situación financiera.

Cabe recordar que en EE.UU. el dueño de una casa embargada es únicamente responsable por la propiedad cuyos pagos no se han efectuado. Si bien su crédito resultará perjudicado, el resto de sus bienes y su nómina permanecerán intactos. En otros países, como España, la pérdida de la vivienda no necesariamente implica que el dueño en problemas quedará libre de otras cargas. Si dispone de otros bienes, estos podrían también ser embargados, al igual que su nómina en el trabajo, hasta saldar la deuda original con el banco.

Pero regresando a EE.UU., comprobamos que el número de “impagos estratégicos” se ha duplicado a 588.000, de 2007 a 2008. Estudios recientes demuestran que más de una cuarta parte de los impagos fueron debidos únicamente a medidas estratégicas financieras.

El caso de tomar como estrategia dejar de pagar está ligado a un valor negativo de la vivienda, o deber más del valor de ésta. Con los precios de vivienda a nivel nacional un 30% por debajo con respecto a 3 años atrás (incluso un porcentaje mayor en determinados mercados), una gran parte de las propiedades actuales se encuentran en esta situación. Cerca de 1 de cada 4 hipotecas cuentan actualmente con un valor negativo de la propiedad a la que están ligadas. Así pues, en lugar de seguir haciendo pagos en una inversión que vale significativamente menos que lo que se pagó originalmente por ella, muchos sencillamente están tirando la toalla.

Por ejemplo: una pareja joven con dos niños paga $585,000 por una vivienda de tres habitaciones en Salinas, California, en enero de 2006. Con pagos mensuales de $4,300, sin pago inicial y una hipoteca fija a 30 años a un interés del 6.5%, más impuestos y las deudas habituales de una familia… su situación financiera queda sin duda apretada.

Después de la explosión de la burbuja inmobiliaria, su casa ahora está valorada sólo en $187,000, pero todavía deben $560,000. Otras casas en el vecindario también se han devaluado. Si la pareja quisiera comprar una casa similar, digamos una casa cercana por alrededor de $179,000, sus pagos mensuales serían menos de $1,200, frente a los $4,300 que pagan actualmente. Obviamente, tras enfrentarse a un embargo, su crédito probablemente les impediría que nadie les prestara el dinero necesario para comprar la nueva casa a corto plazo, así que tendrían que rentar una. De esta manera, podrían encontrar una propiedad similar a la suya por alrededor de $1,000 mensuales.

Claro está que el argumento en contra de esta estrategia aplica directamente a la ética: prometiste pagar tu préstamos cuando aceptaste los términos y pactaste el precio de compra, y es tu responsabilidad hacer todo lo posible para seguir pagando. Lógicamente, este es fundamentalmente el argumento de los bancos y entidades que los apoyan, ya que ellos no dudaron en lucrarse durante la burbuja con préstamos ilógicos y ahora pretender dar lecciones de moralidad. Eso, sin duda, sin mencionar las ayudas económicas entregadas a los bancos por el gobierno con el fin de ayudar a los dueños de viviendas con problemas, lo cual al final se ha traducido en un gran porcentaje en mayores beneficios para los bancos y ayudas dadas con cuentagotas para las familias necesitadas.

Lo mejor para proceder en estos casos es conocer la situación del mercado en este momento y evaluar el valor actual de la vivienda. Piense que, aunque su crédito se dañe por años y le impida adquirir una vivienda, quizás pueda vivir más feliz y holgadamente rentando una casita, probablemente incluso más grande de la que dispone hoy día.

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