No pagar la hipoteca como estrategia financiera

Apenas un año después de que la administración Obama desvelara su ambicioso plan de rescate, los embargos de propiedades siguen batiendo records. Se reportaron peticiones de embargo en más de 2.8 millones de propiedades en 2009, un 21% más que el año anterior y un 120% más que en 2007. Con cerca del 10% de las hipotecas con pagos atrasados, lo cual es un nuevo record, aún hay más dueños de casas encaminados irremediablemente hacia el embargo este año.

Los dueños de viviendas se han visto involucrados en un embargo por varias razones. Algunos compraron propiedades que no podían permitirse. Otros perdieron sus trabajos y no tenían forma de efectuar los pagos de la hipoteca. Pero a medida que la crisis avanza, ha surgido una nueva situación: muchas personas tienen el dinero para pagar la hipoteca pero simplemente deciden dejar que la casa se pierda, lo cual conviene más para su situación financiera.

Cabe recordar que en EE.UU. el dueño de una casa embargada es únicamente responsable por la propiedad cuyos pagos no se han efectuado. Si bien su crédito resultará perjudicado, el resto de sus bienes y su nómina permanecerán intactos. En otros países, como España, la pérdida de la vivienda no necesariamente implica que el dueño en problemas quedará libre de otras cargas. Si dispone de otros bienes, estos podrían también ser embargados, al igual que su nómina en el trabajo, hasta saldar la deuda original con el banco.

Pero regresando a EE.UU., comprobamos que el número de “impagos estratégicos” se ha duplicado a 588.000, de 2007 a 2008. Estudios recientes demuestran que más de una cuarta parte de los impagos fueron debidos únicamente a medidas estratégicas financieras.

El caso de tomar como estrategia dejar de pagar está ligado a un valor negativo de la vivienda, o deber más del valor de ésta. Con los precios de vivienda a nivel nacional un 30% por debajo con respecto a 3 años atrás (incluso un porcentaje mayor en determinados mercados), una gran parte de las propiedades actuales se encuentran en esta situación. Cerca de 1 de cada 4 hipotecas cuentan actualmente con un valor negativo de la propiedad a la que están ligadas. Así pues, en lugar de seguir haciendo pagos en una inversión que vale significativamente menos que lo que se pagó originalmente por ella, muchos sencillamente están tirando la toalla.

Por ejemplo: una pareja joven con dos niños paga $585,000 por una vivienda de tres habitaciones en Salinas, California, en enero de 2006. Con pagos mensuales de $4,300, sin pago inicial y una hipoteca fija a 30 años a un interés del 6.5%, más impuestos y las deudas habituales de una familia… su situación financiera queda sin duda apretada.

Después de la explosión de la burbuja inmobiliaria, su casa ahora está valorada sólo en $187,000, pero todavía deben $560,000. Otras casas en el vecindario también se han devaluado. Si la pareja quisiera comprar una casa similar, digamos una casa cercana por alrededor de $179,000, sus pagos mensuales serían menos de $1,200, frente a los $4,300 que pagan actualmente. Obviamente, tras enfrentarse a un embargo, su crédito probablemente les impediría que nadie les prestara el dinero necesario para comprar la nueva casa a corto plazo, así que tendrían que rentar una. De esta manera, podrían encontrar una propiedad similar a la suya por alrededor de $1,000 mensuales.

Claro está que el argumento en contra de esta estrategia aplica directamente a la ética: prometiste pagar tu préstamos cuando aceptaste los términos y pactaste el precio de compra, y es tu responsabilidad hacer todo lo posible para seguir pagando. Lógicamente, este es fundamentalmente el argumento de los bancos y entidades que los apoyan, ya que ellos no dudaron en lucrarse durante la burbuja con préstamos ilógicos y ahora pretender dar lecciones de moralidad. Eso, sin duda, sin mencionar las ayudas económicas entregadas a los bancos por el gobierno con el fin de ayudar a los dueños de viviendas con problemas, lo cual al final se ha traducido en un gran porcentaje en mayores beneficios para los bancos y ayudas dadas con cuentagotas para las familias necesitadas.

Lo mejor para proceder en estos casos es conocer la situación del mercado en este momento y evaluar el valor actual de la vivienda. Piense que, aunque su crédito se dañe por años y le impida adquirir una vivienda, quizás pueda vivir más feliz y holgadamente rentando una casita, probablemente incluso más grande de la que dispone hoy día.

Construyendo tu crédito

Son miles los hispanos que constantemente entra en EE.UU. con la esperanza de establecerse financieramente, ya sea con el fin de quedarse o regresar a sus países de orígen en un determinado espacio de tiempo.

Vivir en el país capitalista por excelencia tiene sus ventajas, pero también hay que conocer los intrincados caminos del sistema crediticio para sacar de él el máximo provecho.

Para empezar, usted debe saber que prácticamente cada actividad financiera en que usted se ve envuelto queda registrada por las agencias de crédito. Éstas reciben información periódica de sus acreedores, acerca de los pagos y balances de sus deudas.

Hay varios tipos de crédito concedido por entidades financieras, los cuales son monitoreados por las mencionadas agencias:

  • Préstamos personales
  • Préstamos para automóviles
  • Hipotecas (mortgages) para la compra de vivienda
  • Préstamos estudiantiles

Cada deuda que usted acumula en este país está registrada en su informe de crédito, donde se detallan los acreedores, pagos mínimos, balance de su deuda y otras anotaciones como impagos y duración de éstos.

En base a esta información, su reporte de crédito recibe una calificación (score) que va entre 350 y 850 puntos. Un crédito se consideraba bueno a partir de 680 puntos, aunque tras la crisis económica este número se ha incrementado notablemente, pasando a ser superior a 700 puntos.

Un puntaje elevado es indicador de que usted sabe manejar sus préstamos responsablemente. Un puntaje bajo denota que su deuda es excesivamente alta o que ha hecho pagos tarde.

¿En qué me afecta mi reporte y puntaje de crédito? En el momento de solicitar un préstamo, el puntaje de crédito determinará su capacidad para devolverlo, y será etiquetado como un cliente de riesgo alto, medio o bajo. Ésto influirá de forma decisiva en la tasa de interés que el prestamista de ofertará.

Es su responsabilidad solicitar de vez en cuando su reporte de crédito para verificar que no haya errores y corregirlos si los hubiera. Usted tiene derecho a solicitar un reporte de crédito gratuito anualmente. Para ello, debe entrar en www.annualcreditreport.com, donde le darán instrucciones para efectuar la petición. Tenga en consideración que el reporte gratuito NO incluye su puntaje de crédito, sino exclusivamente la relación de acreedores, deudas y calendario de pagos incluyendo potenciales retrasos.

También puede acceder a su reporte de crédito desde los websites de las agencias de crédito, ya sea Equifax (www.equifax.com), Experian (www.experian.com) o Transunion (www.transunion.com). En SaberHispano nos decantamos por Equifax por varias razones: ofrecen FICO score, el reporte es claro y fácil de analizar y, no menos importante, porque ofrecen hasta 30 días de prueba gratuita. En su página podrán encontrar varios tipos de reportes y servicios que incluyen, sin cargo si decide cancelar antes de que pasen los 30 días. La razón para mantener una membresía de este tipo es fundamentalmente en los casos en que requiere un seguimiento constante de su reporte, por ejemplo los meses previos a la solicitud de un préstamos para la compra de una casa.

Al llegar a EE.UU. desde otro país, es importante que uno comience a establecer crédito, ya que una de las razones que los bancos esgrimirán para negarle un préstamo o tarjeta u ofrecérselos a un interés excesivamente alto es por la edad de su reporte. ¿Qué significa esto? Básicamente se basa en el tiempo en que usted ha estado manejando préstamos y tarjetas en este país. Siendo recién llegado, ya imaginará que su puntaje será bajo no por impagos, sino por la breve historia de su reporte.

Para establecer el crédito existen varias opciones:

  • Solicitar una tarjeta de crédito asegurada o “Secure Card”. Por ridículo que parezca, este sistema es como “jugar a las tarjetas de crédito”. Usted solicita una de estas tarjetas y deposita una determinada cantidad de su bolsillo. Tras ello, la tarjeta le brinda una línea de crédito equivalente a lo que usted ya depositó. Conclusión, usted se pasa los días pretendiendo que tiene una tarjeta de crédito, pese a que lo que en realidad está haciendo es usar su propio dinero, el cual mensualmente debe repagar para poder continuar usando la tarjeta y beneficiar así a su reporte de crédito.
  • Solicitar un préstamo a una unión de crédito.
  • Solicitar un préstamo a un banco, aunque es improbable que se lo concedan a menos que algún amigo o familiar lo solicite con usted, sirviendo de aval, es decir, garantizando que él será responsable si usted no paga.
  • Solicitar una tarjeta de crédito a un banco: tampoco son sencillas de obtener, sobretodo cuando su historial de crédito es nulo.

Poco a poco, a lo largo de los años irá construyendo su historial de crédito, y debe mantenerlo en buen estado si quiere aprovechar ciertas ventajas financieras en el futuro.

Estas son las sugerencias para mantener y elevar su puntaje de crédito:

  • Pague sus facturas a tiempo.
  • No solicite tarjetas de crédito que no vaya a usar.
  • No deje pasar mucho tiempo sin usar sus tarjetas de crédito.
  • No cancele sus tarjetas de crédito, aunque no las use. La razón: un alto poder adquisitivo de sus tarjetas de crédito le ayuda a reducir su porcentaje de deuda con respecto a la cantidad de crédito de que usted dispone.
  • No mantenga el saldo de su tarjeta de crédito al máximo o cerca del máximo.
  • Mantenga sus tarjetas en un lugar seguro para evitar robos.
  • Haga un presupuesto que se ajuste a sus ingresos para determinar cuánto puede gastar al mes.

¿Deudas yo? ¡Ni muerto!

Los hay que prefieren vivir sin endeudarse, no usar las tarjetas de crédito y no comprar nada hasta que tengan el dinero para permitírselo.

No obstante, la mayoría de los consumidores tienden a extralimitarse en sus gastos cubriéndolos con tarjetas y adquiriendo una deuda que no podrán pagar ni muertos.

Pero, ¿qué sucede con las deudas de un fallecido? ¿Tienen sus acreedores alguna posibilidad de trasladar esa deuda a sus familiares?

En EE.UU. existe la denominada “Fair Debt Collection Practices Act”, la cual exime a los parientes de un fallecido de la responsabilidad de cubrir su deuda. O expuesto en otras palabras, el deudor se lleva sus facturas impagadas a la tumba.

Ahora bien, ¿qué sucede cuando el fallecido tiene una herencia pendiente de reparto? En este caso, sus bienes son empleados para cubrir esas deudas, y por tanto los herederos deberán conformarse con lo que quede tras ello.

Ahora bien, en estos tiempos de caos económico y deuda extrema, cabe la posibilidad de que no haya forma de que al morir un deudor pueda cubrir sus deudas. Como decíamos previamente, esas deudas quedan en un limbo sin garantías de ser cobradas.

Muchos hispanos, en cambio, no son conscientes de esto y acceden bajo presión a efectuar pagos a agencias de cobros. Gran parte de estas agencias emplean medios poco éticos y, lejos de informar a los familiares de la situación legal de la deuda, tratarán a toda costa de que ellos carguen con ésta.

Ante estas situaciones, hay que estar bien informado antes de proceden con las reclamaciones de agencias de este tipo.

No obstante, existen excepciones que también conviene conocer antes de rehusar pagar una deuda alegando que el titular de ésta ha fallecido. La deuda no queda exenta en caso de tratarse de una cuenta conjunta con el difunto, es decir, una en que la titularidad es de ambos (tampoco se es responsable cuando se trata meramente de un usuario autorizado).

Si tienes una deuda en conjunto con el difunto, como por ejemplo una cuenta de tarjeta de crédito que está a nombre de ambos, entonces tú sigues siendo responsable por esa deuda. Esto es sólo si ambos son titulares de la cuenta. Si sólo eres un usuario autorizado y no un titular, entonces no eres considerado como uno de los dueños y no eres responsable por la deuda.

Obviamente, para conocer todos los matices de la ley y su aplicación según estados o países, es mejor estar bien informado, la mejor herramienta para que no te engañen.

Escoger entre tarjeta de crédito o débito

Saber escoger correctamente entre una tarjeta de crédito y una de débito nos servirá para no tener ninguna desagradable sorpresa tras su utilización.

Una tarjeta de crédito se caracteriza por ser un préstamo con interés, de modo que es posible efectuar compras con un dinero que no tenemos en nuestra cuenta.
La tarjeta de débito utiliza tu propio dinero, limitado a la cantidad que se tiene en ese momento.

Existen una serie de ventajas y desventajas para cada una de ellas, de modo que vamos a detallarlas a continuación.

La tarjeta de crédito favorece la compra por internet con mejores protecciones, en contraposición con la tarjeta de débito.
Utilizar la tarjeta de débito cuando no hay saldo efectivo supondrá un coste mayor reflejado en comisiones, aunque hay cierto tipo de tarjetas de débito que no permiten un compra sin saldo disponible.

Para casos de desavenencias con las compras, las compañías de crédito congelan los cobros, sin cobrar intereses, hasta que se resuelve el asunto.
Esto no sucede con  un usuario de tarjeta de débito, aunque puede tener un apoyo limitado en caso de disputa.

Una de las mayores desventajas de la tarjeta de crédito son los altos intereses y comisiones por sacar dinero, que suelen llegar hasta el 30% de la cuota.
En este caso lo recomendable sería reponer cuanto antes el crédito usado para frenar la comisión por interés generada.

En cualquier caso y para ambas tarjetas, en caso de pérdida o robo se recomienda llamar cuanto antes a la compañía de crédito o al banco y cerrar las cuentas bancarias vinculadas con la/s tarjeta/s.